Проектное финансирование строительства

name

Проектное финансирование строительства

Проектное финансирование сегодня – один из наиболее популярных и удобных путей реализации крупных проектов, связанных со строительством или реконструкцией промышленных объектов, добычей полезных ископаемых и многих других сфер. Организовать финансирование проектов можно как для действующего бизнеса, так и для вновь создаваемого. В статье описаны 4 основных этапа, пройдя которые вы сможете привлечь инвестиции в свой бизнес.

Для того, чтобы понимать порядок финансирования, разберемся с участниками этого процесса. В первую очередь это получатель финансирования или заемщик. Как правило, для этой роли выступает специально создаваемая для реализации проекта компания.

Ее создание зачастую является требованием кредитора и обусловлено необходимостью отделения проекта от иной деятельности инициатора, защиты инвестиций от исторических налоговых и юридических рисков, связанных с предыдущей деятельностью компании.

Также в механизме финансирования проекта участвуют:

  1. Проектная компания, которая занимается реализацией данного проекта
  2. Банк (кредитор) – он предоставляет основную часть финансирования (обычно 60 — 80%
  3. Инициатор и /или инвестор – лицо инициирующее проект и участвующие в его софинансировании (обычно 20 — 30%)

На схеме изображено проектное финансирование – этапы (принцип):

На данном этапе необходимо:

  • Провести анализ финансового и юридического состояния текущей деятельности, перспектив и особенностей проекта.
  • Разработать рекомендации для повышения инвестиционной привлекательности проекта.
  • Подобрать банковские и финансовые продукты и решения с учетом потребностей проекта.
  • Определить круг банков, которые могут стать потенциальными партнерами и провести с ними первичные переговоры. Обращайте внимание на банки, которые имеют опыт кредитования в отрасли проекта и подразделение проектного финансирования. Кроме того, важно сразу понимать объемы возможного финансирования и стоимость фондирования банка.
  • На этой стадии необходимо вести активный диалог с банком с целью выявления финансовых ковенант, которые он будет использовать для мониторинга состояния проекта, и убедиться в том, что эти ковенанты выполнимы для бизнеса (а лучше, если будет резерв на случай ухудшения ситуации), т.к. они впоследствии лягут как ограничители в кредитный договор.
  • Подготовить документы для первичного анализа а банк. Кроме финансовых и юридических документов в список входят — презентация проекта (инвестиционный меморандум) — бизнес-план проекта с проработанным бюджетом проекта, структурой и финансовой моделью. Качественно составленный бизнес-план является одним из основных инструментов к привлечению проектного финансирования.

Ознакомиться с подходом “Росконсалтинг” в области подготовки бизнес-планов можно по ссылке>>

2.1. Предоставление документов в банки

Когда вы определились со списком потенциальных банков-партнеров, начинается работа по предоставлению им информации и документов о проекте.

При этом необходимо в переговорах с банками «заходить» на более высокий уровень принятия решений с презентацией проекта, так как это дает больше шансов продолжить сотрудничество.

На основании полученной информации банкиры оценивают привлекательность проекта, обоснованность планов и прогнозов, перспективность рынка, финансовые результаты проекта.

2.2. Получение предварительных условий финансирования

В случае положительного вердикта сотрудников департамента по внутренней кредитной политике банка, специалисты его проектного департамента готовят предварительные условия финансирования.

В них отражаются объем кредитования, ставка, срок, обеспечение и прочие детали, с учетом которых банк готов профинансировать проект. Эти условия являются базовыми и служат отправной точкой кредитной работы.

После получения предварительных условий кредитования необходимо продолжать работу минимум с тремя банками, чтобы иметь маневр на случай непредвиденных ситуаций и сложностей, приводящих к срыву финансирования.

Совет от Росконсалтинг: Можно «выторговать» лучшие для проекта условия, апеллируя к согласованным условиям другого банка. Банки мотивирует конкуренция, так как с их стороны проводится большой объем работы и в случае ухода клиента в другой банк она просто пропадет.

Согласование предварительных условий кредитования

При проведении переговоров с потенциальными кредиторами, необходимо согласовать с ним предварительные условия кредитования, а также подписать протокол о намерениях (не всегда).
Срок согласования может составить от 1 до 6 месяцев, и обусловлен детальной проработкой условий кредитования.

В них банком должны быть утверждены следующие основополагающие моменты:

  • cписок основных участников проекта, в который, помимо кредитора, инициатора и заёмщика могут входить генеральный подрядчик, основной поставщик оборудования, государственные органы, основные покупатели, инжиниринговые компании и прочие контрагенты
  • целевое использование и порядок предоставления финансирования;
  • размер и валюта кредита, процентная ставка, срок кредита и порядок его погашения;
  • перечень обеспечения по исполнению обязательств по кредиту;
  • перечень поручителей по кредиту;
  • права и обязанности сторон;
  • гарантии и заверения.

Кроме того, среди условий кредитования описываются вопросы страхования, хеджирования и условия отмены/отлагания, при удовлетворении которых окончательное решение банка будет положительным. Банк формирует матрицу рисков, и каждый риск должен быть закрыт документом или действием.

Формирование «дорожной карты» проектного финансирования

Исходя из согласованных предварительных условий, разрабатывается и согласовывается с банком график подготовки документации, предшествующей кредитному одобрению.

В перечень документации могут входить:

  • Исходно-разрешительная документация;
  • Проектно-сметная документация с экспертизой и стадией «РД»;
  • Разрешение на строительство;
  • Договора концессии и/или документы по государственной поддержке;
  • Финансовая и юридическая документация по инициатору проекта, проектной компаний (заемщику), инвестору, аффилированным лицам, а также по основным контрагентам проекта;
  • Маркетинговое исследование;
  • Документы, обеспечивающие реализацию проекта (договора покупки оборудования, договора и соглашения на строительство, договора на инжиниринг и т.д.);
  • Документы, подтверждающие участие инициатора и/или инвестора в проекте, в том числе заключения независимых оценочных компаний в случае участия имуществом;
  • Соглашение с инвестором – данное соглашение регулирует обязанности инвестора по обеспечению финансирования проекта;
  • И прочие документы, указанные в отлагательных условиях.

Предварительная проработка проектной заявки

На этой стадии происходит передача вышеперечисленных документов в банк, и на основе них производится пересчет всей финансовой модели, обновляются ковенанты и вносятся коррективы в бизнес-план.

Анализ и экспертиза документов

Банковская экспертиза документов инвестиционного проекта может проводится с привлечением сторонних и независимых экспертов.

Она затрагивает следующие направления:

  • Анализ экономической и политической стабильности в регионе реализации проекта;
  • Законодательно-нормативный анализ, анализ юридической стороны сделки;
  • Финансовый анализ;
  • Технический и строительный анализ.

В крупных проектах привлечение эксперта банком в сфере строительства (инжиниринга, оборудования) с целью оценки очень велико, т.к. в силу различной специфики бизнеса сами банкиры, как правило, такими навыками не обладают. В ходе анализа могут быть выявлены «проблемные» по мнению банка места, которые необходимо будет обосновывать и нивелировать.

В результате этого этапа вы получите кредитные решения от банков, в которых будут указаны ковенанты, которые необходимо в рамках переговорного процесса и апеллирования к кредитным решениям других банков склонить в пользу проекта.

Этап 4. Подписание кредитно-обеспечительной документации и реализация проекта

Юридические департаменты многих банков не отличаются клиентоориентированностью. Ввиду этого банк представляет проекты кредитно-обеспечительных договоров, учитывающие в первую очередь интересы кредитора. Однако, так как банк понес затраты на предшествующих этапах существует возможность в разумных пределах вносить выгодные для заемщика коррективы.

После подписания договоренностей, инициатору предстоит регулярно предоставлять в банк отчеты и документы о ходе реализации проекта, соблюдении ковенант, расходовании бюджета, аудированной финансовой отчетности и т.д.

Оптимизация кредитного портфеля

Проектное финансирование проекта в сфере недвижимости должно предоставлять после завершения строительства объекта шанс рефинансировать взятые кредиты на более выгодных условиях. Это становится возможным благодаря снижению рисков.

Получить проектное финансирование для инвестиционного проекта может казаться неподъемной задачей. Однако соблюдая указанную последовательность этапов на пути к цели, она становится легко достижимой.

Длительную работу упрощает формальное деление на части:

  • Подготавливаемся к общению с банками (готовим документы и презентацию проекта)
  • Вступаем в коммуникацию с кредиторами и получаем предварительные кредитные решения
  • Выбираем единственный банк и готовим документы для подписания кредитного договора
  • Получаем финансирование и воплощаем проект в жизнь!

Источник: https://www.journal.rcgroup.pro/blog/stages-of-project-finance-investment-projects/

Проектное финансирование строительства жилья: плюсы и минусы реформы

Проектное финансирование строительства

Переход от долевого к проектному финансированию защитит дольщиков, но строительный бизнес ждут серьезные трудности, с которыми справятся не все застройщики, считают эксперты

В переходе на проектное финансирование жилищного строительства есть плюсы и минусы. Но главная суть реформы — решить проблему обманутых дольщиков, которая является несомненным ее плюсом.

Впрочем, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость» игроки рынка недвижимости считают, что она имеет больше преимуществ для покупателя, чем для застройщика.

Для строительного бизнеса реформа станет серьезным тестом на адаптацию, который пройдут, к сожалению, не все девелоперы.

Девелоперы и риелторы взвесили все за и против перехода на новую модель финансирования строительства новостроек, действие которой начнется уже 1 июля 2019 года.

Эскроу-счета и банки: главное о реформе долевого строительства

Плюсы реформы

Так безопасно. Продажи через эскроу-счета защитят покупателей новостроекПокупателям новостроек гарантируются страховые выплаты в размере не более 10 млн руб.

Рынок будет более цивилизованным и прозрачным: уйдут ненадежные, неопытные и непрофессиональные компанииБанки не допустят нецелевого использования застройщиками финансов, растрат, неэффективных вложений

Эта схема давно используется в ряде европейских стран и доказала свою эффективность

Мнения

             Олег Мамаев, президент «Лидер Инвест»:

— Переход на механизм проектного финансирования — это ключевой шаг к цивилизованной работе на рынке жилищного строительства. Участникам рынка придется стать максимально открытыми и прозрачными, что в целом пойдет на благо отрасли.

Теперь граждане защищены от рискованных вложений, жилищный сектор имеет надежную схему финансирования, которая страхует покупателя, а добросовестные застройщики будут избавлены от необходимости делиться прибылью, чтобы оплатить последствия работы непрофессионалов.

              Людмила Корнева, директор инвестиционного департамента «Интеко»:

— Проектное финансирование позволит решить проблему обманутых дольщиков, даст им гарантии сохранности вложенных средств. Государством будет достигнута важная социальная цель. В процессе приобретения жилья увеличивается роль банков.

Теперь они берут на себя часть рисков, связанных с реализацией девелоперских проектов, а также дают покупателям дополнительные гарантии. На рынке произойдет вымывание неэффективных, низкомаржинальных проектов.

Застройщики будут повышать качество и конкурентоспособность своего продукта, что даст отрасли дополнительный стимул для развития.

            Евгений Романенко, финансовый директор компании «Талан»:

— Существенно снизятся риски для отрасли, что отразится на стоимости фондирования. У застройщиков появляется защита от внешних шоков, так как банк будет выступать своеобразным буфером. Банки станут снижать ставки по ипотеке в целях наполнения собственных эскроу-счетов.

            Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group:

— Новостройки поступят в продажу в готовом виде, по реальному результату. Конкуренция готовых продуктов приведет к повышению их качества.

С рынка уйдут ненадежные, неопытные и непрофессиональные компании, подрывающие репутацию отрасли среди потенциальных клиентов. Взаимодействие с банками повысит дисциплину девелоперов.

Соответственно, срыв сроков, низкое качество, неликвидность продукта постепенно станут искореняться из практики.

            Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:

— Теперь инвестиции граждан защищены агентством по страхованию вкладов, соответственно, надежность вложений практически гарантирована, правда в определенных пределах.

Страхование защитит преимущественно покупателей жилья в массовом сегменте: страховые выплаты не превысят 10 млн руб. Это поспособствует появлению на рынке новых клиентов, которые сейчас ориентируются на вторичку.

Проектное финансирование предполагает банковский контроль, которой не допустит нецелевого использования финансов, растрат, неэффективных вложений.

            Наталья Шаталина, генеральный директор «Миэль-Новостройки»:

— Это шаг в сторону цивилизованного рынка недвижимости, такая схема давно используется в ряде европейских стран и доказала свою эффективность. Произойдет перераспределение рисков в сторону застройщика и банка, снижение рисков для покупателя, что поможет решить проблему обманутых дольщиков комплексно.

            Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука жилья»:

— Достаточно жесткий механизм работы проектного финансирования, когда застройщики должны удовлетворять всем требованиям банков, а также в последующем все их действия на стройке будут проверяться банковским подразделением, финансирование выдаваться порционно под конкретные работы, что приведет к уменьшению количества недобросовестных застройщиков.

            Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК «Лидер»:

— Застройщик будет заинтересован строить максимально быстро и в срок, ведь средства дольщиков для него станут доступны только после ввода объекта в эксплуатацию. Также с эскроу застройщик не зависит от денежного потока, который обеспечивался покупателем. Банк выделит ему средств ровно столько, сколько необходимо для завершения проекта.
 

Минусы реформы

Новостройки могут стать дороже.

В первую очередь — на начальной стадии строительстваЭто приведет к уходу с рынка многих девелоперских компаний — возможна угроза дефицита предложения новостроек и монополизации рынка крупными застройщикамиБанкам, возможно, не будет хватать денег на финансирование всех строекВозможны сбои во взаимодействии банков и девелоперов. Особенно в начале реформыПроектное финансирование не гарантирует отсутствия банкротств застройщиков, а также уполномоченных банков

Мнения

            Олег Мамаев, президент «Лидер Инвест»:

— Проектное финансирование обойдется девелоперу почти в два раза дороже, чем средства дольщиков. Это скажется как на себестоимости жилья, так и на его цене для покупателя. Насколько вырастут цены, пока говорить рано.

На развитых рынках Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга это может вылиться лишь в ограничение скидок со стороны девелопера. Если раньше он мог позволить себе предоставить скидку в 7–8%, то теперь — не больше 3%.

Крупные застройщики смогут расплатиться дисконтом или поделиться своей маржой, чтобы не отпугнуть покупателя ценами.

            Людмила Корнева, директор инвестиционного департамента «Интеко»:

— Новая система предполагает удорожание инвестиционных затрат девелоперов. Как следствие, высока вероятность повышения цен на жилье на 10–12%.

В первые месяцы действия нового закона возможны сбои во взаимодействии банков и застройщиков. Риск этого особенно высок в регионах.

Маржинальность проектов в Москве и Санкт-Петербурге достаточно высока и сможет выдержать дополнительную нагрузку. В свою очередь, региональные проекты будут балансировать на грани убыточности.

            Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group:

— Санация отрасли приведет к снижению конкуренции. В Москве уже свыше 50% продаж строящегося жилья приходится на семь девелоперских компаний, хотя на этом рынке работает порядка 150 застройщиков. В долгосрочной перспективе монополизация может привести к росту цен.

Жилищное строительство автоматически попадает в зависимость от кредитно-денежной политики Центрального банка, Минфина и правительства. Застройщики в некоторых регионов могут остаться без кредита. А именно в провинции остро стоит проблема обновления жилищного фонда.

            Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:

— Риск повышения зависимости застройщиков от банков. После реформы банки станут практически безальтернативным кредитором, если не считать собственных средств застройщика.

Девелоперских компаний много — свыше трех тысяч, а уполномоченных банков около шести десятков. Нетрудно догадаться, что на рынке банковского финансирования у застройщиков и кредиторов будут неравные позиции.

Также вероятность краха уполномоченного банка может привести к нарушению графика строительства.

             Наталья Шаталина, генеральный директор «Миэль-Новостройки»:

— Переход на проектное финансирование приведет к укрупнению рынка, концентрации проектов у ряда крупных застройщиков.

В итоге из-за низкой конкуренции возможно появление большого количества однотипных проектов и снижение качественных характеристик проектов в целом.

Также цены вырастут, особенно на начальной стадии строительства, а покупатели лишатся возможности купить квартиру с дисконтом по отношению к среднерыночным значениям.

            Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука жилья»:

— Проектное финансирование не гарантирует отсутствие банкротств застройщиков. Вместе с тем банки могут поначалу не справляться с потоком проектного финансирования, так как отрасль строительства жилья значительная. Отсутствие строительной экспертизы у банков может сказаться на усложнении процесса строительства в части его оперативного управления, то есть возникает риск бюрократизации работы.

            Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК «Лидер»:

— Градус тревожности, связанный с покупкой квартиры в новостройке, этот законопроект снизит, но 100% защиты дольщику не гарантирует. К примеру, государство не дает гарантии по поводу того, что банк, в котором лежат деньги участника долевого строительства, не обанкротится. 

Сергей Велесевич.
Подробнее на РБК   

Источник: http://anapa-vibor.ru/proektnoe-finansirovanie-stroitelstva-zhilya-plyusy-i-minusy-reformy

Плюсы реформы

— Так безопасно. Продажи через эскроу-счета защитят покупателей новостроек

— Покупателям новостроек гарантируются страховые выплаты в размере не более 10 млн руб.

— Рынок будет более цивилизованным и прозрачным: уйдут ненадежные, неопытные и непрофессиональные компании

— Банки не допустят нецелевого использования застройщиками финансов, растрат, неэффективных вложений

— Эта схема давно используется в ряде европейских стран и доказала свою эффективность

Мнения

Олег Мамаев, президент «Лидер Инвест»:

— Переход на механизм проектного финансирования — это ключевой шаг к цивилизованной работе на рынке жилищного строительства. Участникам рынка придется стать максимально открытыми и прозрачными, что в целом пойдет на благо отрасли.

Теперь граждане защищены от рискованных вложений, жилищный сектор имеет надежную схему финансирования, которая страхует покупателя, а добросовестные застройщики будут избавлены от необходимости делиться прибылью, чтобы оплатить последствия работы непрофессионалов.

Людмила Корнева, директор инвестиционного департамента «Интеко»:

— Проектное финансирование позволит решить проблему обманутых дольщиков, даст им гарантии сохранности вложенных средств. Государством будет достигнута важная социальная цель. В процессе приобретения жилья увеличивается роль банков.

Теперь они берут на себя часть рисков, связанных с реализацией девелоперских проектов, а также дают покупателям дополнительные гарантии. На рынке произойдет вымывание неэффективных, низкомаржинальных проектов.

Застройщики будут повышать качество и конкурентоспособность своего продукта, что даст отрасли дополнительный стимул для развития.

Евгений Романенко, финансовый директор компании «Талан»:

— Существенно снизятся риски для отрасли, что отразится на стоимости фондирования. У застройщиков появляется защита от внешних шоков, так как банк будет выступать своеобразным буфером. Банки станут снижать ставки по ипотеке в целях наполнения собственных эскроу-счетов.

Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group:

— Новостройки поступят в продажу в готовом виде, по реальному результату. Конкуренция готовых продуктов приведет к повышению их качества.

С рынка уйдут ненадежные, неопытные и непрофессиональные компании, подрывающие репутацию отрасли среди потенциальных клиентов. Взаимодействие с банками повысит дисциплину девелоперов.

Соответственно, срыв сроков, низкое качество, неликвидность продукта постепенно станут искореняться из практики.

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:

— Теперь инвестиции граждан защищены агентством по страхованию вкладов, соответственно, надежность вложений практически гарантирована, правда в определенных пределах.

Страхование защитит преимущественно покупателей жилья в массовом сегменте: страховые выплаты не превысят 10 млн руб. Это поспособствует появлению на рынке новых клиентов, которые сейчас ориентируются на вторичку.

Проектное финансирование предполагает банковский контроль, которой не допустит нецелевого использования финансов, растрат, неэффективных вложений.

Наталья Шаталина, генеральный директор «Миэль-Новостройки»:

— Это шаг в сторону цивилизованного рынка недвижимости, такая схема давно используется в ряде европейских стран и доказала свою эффективность. Произойдет перераспределение рисков в сторону застройщика и банка, снижение рисков для покупателя, что поможет решить проблему обманутых дольщиков комплексно.

Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука жилья»:

— Достаточно жесткий механизм работы проектного финансирования, когда застройщики должны удовлетворять всем требованиям банков, а также в последующем все их действия на стройке будут проверяться банковским подразделением, финансирование выдаваться порционно под конкретные работы, что приведет к уменьшению количества недобросовестных застройщиков.

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК «Лидер»:

— Застройщик будет заинтересован строить максимально быстро и в срок, ведь средства дольщиков для него станут доступны только после ввода объекта в эксплуатацию. Также с эскроу застройщик не зависит от денежного потока, который обеспечивался покупателем. Банк выделит ему средств ровно столько, сколько необходимо для завершения проекта.

Проектное финансирование на примере застройщиков

Проектное финансирование строительства

> Архив блога > Проектное финансирование на примере застройщиков

версия статьи

Согласно принятому законодательству долевое строительство как инструмент привлечения инвестиционных средств прекратит свое существование до 2020 года, а на его место придет проектное финансирование. Основное отличие – новые объекты будут строиться с помощью привлечения кредитов Банков.

Это приведет к тому, что девелоперы не смогут использовать свой «популярный метод» – открытие продаж квартир уже «на стадии котлована». Данная законодательная реформа станет самым существенным преобразованием в сфере строительства жилищных объектов в истории современной России.

Одной из основных причин внедрения проектного финансирования стала проблема с обманутыми дольщиками, которая резко обострилась в последние годы. 

ДДУ: причины отмены

Форма долевого участия в строительстве жилищных объектов в России существует более 20 лет.

В последние 10 лет именно долевое финансирование выступило основным стимулирующим фактором роста объемов нового жилищного фонда.

Однако вместе с бурным подъемом на рынке образовалось довольно большое количество острых проблем. Это прежде всего: объекты незавершенного строительства, срыв сроков сдачи жилых домов, пострадавшие покупатели жилья.

По данным РБК, на конец первого квартала 2018 года на территории нашей страны было зафиксировано 842 жилищных объекта, имеющих проблемный статус. Это 1261 жилой недостроенной дом, где должны были проживать, согласно заключенным договорам долевого участия, 80,3 тысячи дольщиков. Все они являются пострадавшими, которым должна быть выплачена компенсация.

Как показывает статистика, число проблемных объектов продолжает расти с каждым месяцем, даже несмотря на тот факт, что часть домов достраивается. Всего же на 1 июля текущего года в России заключено 1 100 000 договоров долевого участия. Если же говорить о денежном объеме данного рынка, то это 3,4 триллиона рублей.

                                      

Банковское кредитование: как это было до проектного финансирования

Стоит сказать, что проектное финансирование в России могло возникнуть и без вмешательства со стороны государства. Для этого банки должны были бы создать условия, при которых участники рынка жилищного строительства имели бы возможность привлекать больший объем кредитного финансирования под реализацию проектов.

Какие инструменты кредитования доступны для девелоперов в данный момент? Для ответа на этот вопрос необходимо рассмотреть структуру расходов на строительство:

  • 20% – затраты на приобретение земельного участка;
  • 15% – стоимость подготовки и согласования проектной документации;
  • 25% – затраты на прокладку коммуникационных сетей и прилегающей инфраструктуры;
  • 40% – себестоимость проведения строительно-монтажных работ.

Банковские учреждения готовы предоставить кредитный заем только под имеющийся залог. В данном случае к таким объектам можно отнести земельный участок, доля которого не превышает в общей смете на реализацию проекта 20%.

Подобные условия приводили к существенному удорожанию строительства.

Поэтому на практике чаще всего девелоперы привлекали кредитные средства только на самом первом этапе, а основная доля финансирования проекта приходилась на капитал, собранный от дольщиков. 

Новый порядок привлечения средств: что изменилось

Новая система проектного финансирования предполагает увеличение кредитных займов для девелоперов до 31% в общей смете инвестиционных затрат.

При этом привлечение средств от дольщиков полностью прекратится.

Данные изменения приведут к тому, что сократится маржинальная прибыль застройщиков от строительных проектов, а стоимость квадратного метра, наоборот, вырастет для потенциальных покупателей.

Если раньше по договору долевого участия покупатель переплачивал до 6% при итоговой цене жилья, то теперь данный показатель вполне может увеличиться до 30%.

Стоит учитывать, что данный расчет является корректным только при условии, что при завершении проекта строительная организация сможет реализовать все имеющиеся квартиры.

В противном случае, каждый год, пока будет продаваться построенное жилье, серьезно станет сказываться на кредитной нагрузке. Так, по истечении 12 месяцев доля заемных средств в общей смете расходов увеличится до 42%.

Для крупных девелоперов внедрение проектного финансирования позволит сократить сроки возведения объектов. Ведь такой механизм работы будет стимулировать быстрее строить, чтобы как можно раньше погасить предоставленный кредит. Но подобный тезис теряет актуальность для небольших строительных фирм.

На коммерческую деятельность подобных девелоперов сильное влияние оказывает динамика темпов продаж, что характерно для долевого строительства.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что механизм проектного финансирования может создать такую ситуацию, при которой с рынка будут вынуждены уйти небольшие строительные компании.  

Текущие условия на рынке будут еще сдерживаться на время действия «переходного» периода. Сохранятся схемы взаимовыгодной совместной деятельности между владельцами земельных участков и девелоперами.

Такая кооперация позволит делить прибыль от проекта между участниками и зафиксировать стоимость квадратного метра в объектах жилищного строительства в приемлемых рамках.

Относительное спокойствие на строительном рынке может сохраняться еще на протяжении ближайших пяти или семи лет, но по истечении данного срока последствия уже будут существенно ощутимы. 

Проектное финансирование: в чем основная идея

Проектное финансирование, по замыслу государства, должно стать эффективным инструментом, которое позволит решить проблему с пострадавшими дольщиками. Данная тема достигла своего пика в конце прошлого года, когда сразу несколько крупных девелоперских проекта были заморожены. Именно в этот момент Правительству были даны поручения по поиску альтернативы схемы долевого строительства.

Основное отличие проектного финансирования от традиционного ДДУ заключается в том, что теперь в цепочке «девелопер-покупатель» появится новое звено. Посредником в данной схеме будет выступать банковское учреждение.

При этом банк сможет оказывать влияние на распределение поступающих финансовых потоков и производить оперативный мониторинг деятельности застройщика. Все подобные наблюдения банковское учреждение будет осуществлять на протяжении всего срока реализации девелоперского проекта.

Это позволит при нарушении установленных сроков строительства, потери финансовой устойчивости застройщика или появлении других негативных факторов, способных оказать существенное влияние на строительство объекта, заменить девелопера на другую, более стабильную, компанию.

Все риски при проектном финансировании будут возложены непосредственно на банковское учреждение. А банк, со своей стороны, будет более осторожно рассматривать варианты кредитования застройщика.  

Таким образом, в текущей ситуации мы наблюдаем самое масштабное преобразование в отрасли жилищного строительства за всю историю современной России.

Проектное финансирование может решить проблему обманутых дольщиков, но при этом есть вероятность создания условий, при которых небольшие девелоперские компании уйдут с рынка.

Еще одной проблемой станет неизбежное увеличение стоимости квадратного метра. 

Оценка имущественных прав для получения кредита

Пару слов о пути привлечения кредитных средств застройщиками. После проведения предварительных работ:

  • оформления прав на земельный участок;
  • проведения изыскательских работ;
  • подготовки проекта застройки;
  • получения разрешения на строительство,

необходимо обращаться в Банк для рассмотрения возможности получения проектного финансирования. Поддерживать «теплые отношения» с Банком имеет смысл и на более ранней стадии, но реальное движение может начинаться именно на данном этапе.

Банк принимает в залог по рыночной стоимости, определенной независимой оценочной компанией, 2 объекта:

  • незастроенный земельный участок;
  • имущественные права на строящееся жилье.

Если по первому объекту все предельно понятно, и на нашем сайте можно прочитать процедуру оценки земельных участков, то на втором объекте необходимо остановиться детальнее.

Под имущественными правами понимается суммарная цена продажи всей возводимой недвижимости, без учета скидок. Чаще всего в многоквартирных жилых домах все помещения сегментируются следующим образом:

  • Квартиры по количеству комнат. Студии, 1-, 2-, 3-х комнатные квартиры;
  • Коммерческие помещения. Это могут быть торговые помещения на первом этаже и офисный блок на втором этаже;
  • Паркинг в подвале жилого дома.

Работа оценочной компании включает в себя подробный анализ проекта и проведение расчета. При этом, оценщику необходимо обосновать все сделанные выводы рыночными данными. Основные этапы при выполнении оценки имущественных прав:

  • Изучение проекта застройки. Необходимо понять актуальность проекта и соответствие его текущим требованиям рынка: возможный спрос на подобные планировки и такой проект.
  • Анализ конкурентов: изучение ближайшего окружения, условия приобретения недвижимости, отзывах от покупателей, формирование вывода о позиционировании. На данном этапе также проводится анализ и сопоставление планировок квартир в рассматриваемом проекте и у конкурентов;
  • Анализ рынка в целом. Средние цены в городе, спрос-предложение, объем; возможности рынка.

 Очень важно обращаться в оценочную компанию, которая имеет опыт выполнения подобных проектов. Ведь умножить жилую площадь всех квартир на среднюю цену в конкретном городе не составит труда. А провести объективный анализ ситуации на рынке и защитить результат оценки могут не все.

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях    . Мы ответим на все поступающие вопросы. Только правда про финансы.

22.11.2018

← Архив новостей

Источник: https://ce-na.ru/news/proektnoe-finansirovanie-na-primere-zastroyshchikov/

Проектное финансирование строительства жилья как передел частной собственности

Проектное финансирование строительства

Долевое строительство, один из «столпов» российского девелопмента, грозится пасть в самые краткие сроки – в ближайшие три года по поручению Президента РФ застройщики жилья должны будут перейти на схему проектного финансирования, которая никогда в полной мере в нашей стране не работала.

Почему проектное финансирование не появилось на рынке жилья в России эволюционным путем, а понадобились для этого искусственные указания «сверху»?

Переплата по кредитам

Проектное финансирование появилось бы у нас естественным путем в процесе развития рынка, если бы банковская система в России изначально позволяла бы девелоперам привлекать больше средств под проекты.

Как кредитование девелоперов реализуется сейчас? Структура себестоимости расходов на девелоперский проект выглядит следующим образом: 20% в расходах составляет стоимость земельного участка, до 15% занимает проектирование и согласование документации, 25% – прокладка сетей и дорожной инфраструктуры и 40% – собственно строительно-монтажные работы.

Банки готовы кредитовать компании под твердый залог (то есть землю), которая в себестоимости строительства объекта обычно занимает долю в 20%.

Допустим, себестоимость нашего девелоперского проекта – 100 руб. 20 из них составляет земля, и под ее стоимость мы получаем кредит в банке в размере 14 руб. по средней ставке 15% годовых на 3 года. Таким образом, за 3 года девелопер заплатит 45% по кредиту.

Наш кредит начинает составлять 6% от общей себестоимости проекта, что пропорционально сразу увеличивает себестоимость строительства на этот показатель.

Так было раньше, когда на начальном этапе девелопер привлекал банковские средства, а дальнейшее финансирование происходило за счет средств дольщиков.

В новой системе проектного финансирования и ухода от привлечения средств дольщиков кредитная нагрузка по процентам вырастет для девелопера и займет в себестоимости строительства 31% – что, несомненно, скажется не только на сокращении маржинальности девелоперских компаний, но и на росте стоимости квадратного метра для конечного покупателя.

Раньше эта «переплата» для покупателя находилась на уровне 6% в конечной стоимости продукта, а теперь превысит 30%. Этот расчет предусматривает, что к окончанию строительства девелопер сумеет продать все квартиры. Если нет, то кредитная нагрузка за лишний год продаж уже после ввода вновь вырастет и составит 42% от себестоимости строительства.

Готов ли к таким условиям покупатель?

В крупных компаниях проектное финансирование может сократить сроки строительства – чем быстрее строишь, тем быстрее отдаешь кредит, – но для небольших застройщиков это не актуально. Они слишком сильно зависят от темпов продаж, как и в случае с долевым строительством. Таким образом, новое проектное финансирование подводит нас к риску ухода с рынка небольших девелоперов.

Еще какое-то время, в течение «переходного» периода, рынок сможет прожить в схемах объединения землевладельца, обладающим земельным банком, и девелопера – они будут делить прибыль от проекта совместно и удерживать благодаря этой кооперации цену квадратного метра на приемлемом для покупателя уровне. Это может продлиться 5 или 7 лет, но дальше последствия изменений финансирования будут заметны всем.

Не за дольщиков, а за землю

Маловероятно, что уход от долевого финансирования связан исключительно с пополнением реестра обманутых дольщиков. Ведь совсем недавно заработал компенсационный фонд и новые механизмы привлечения к ответственности нерадивых застройщиков.

За переходом к проектному финансированию просматривается новый вектор развития территорий и новый передел частной собственности. Государство столкнулось с тем, что земля в стране преимущественно частная, при этом с недавних пор налоги на владение землей значительно выросли за счет ввода кадастровой стоимости.

Также существует и обязательное требование закона к освоению земельного участка в собственности: в течение пяти лет владелец земли должен как-то использовать землю, или же продать ее, или отдать государству.

Проектное финансирование в текущей ситуации выглядит отличным способом новой быстрой и дешевой экспроприации земель.

Владеющий земельным банком девелопер имеет право получить только одно разрешение на строительство. Если речь о комплексной застройке в рамках одной большой территории, то такая мера не является проблемой для крупных девелоперов.

А если участки компании находятся по всему городу? Девелопер может создавать под каждый проект отдельную компанию, на которую и получает разрешение. Но как получить разрешение, если обязательным условием является наличие опыта застройки не менее 10 000 кв. м? Если вариантов нет, девелопер строит по одному проекту в три года.

Какие-то земельные участки при этом простаивают и продаются либо возвращаются государству. Остаться на плаву в таких условиях смогут только крупные девелоперы, имеющие государственную поддержку.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2018/01/26/749075-proektnoe-finansirovanie-stroitelstva-zhilya

Круг закона
Добавить комментарий